開發商"糧倉"充足 "回城"攪熱一二線城市土地
花蓮縣小額信貸"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會
越來越多的開發商開始朝"北上廣"進軍，中心城市對於開發商的"橋頭堡"效應再次體現。數據顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長149.3%；土地成交均價為3259元/平方米，同比增長151.4%，已持續11個月同比正增長。
紮堆開戰
此前，很多開發商為瞭躲避調控，進軍三四線市場，而在今年卻發生瞭逆轉：開發商開始回城，而且更傾向於北上廣這樣的一線城市。
以恒大地產(03333.HK)為例，6月18日，在與中海、華發、招商、越秀等多傢房企激烈交鋒之後，恒大最終以143%的溢價拿下廣州白雲區沙太南路配件廠地塊。資料顯示，恒大拿下此地的代價是23.09億元和配建52400平方米保障房，折算樓面價為26696.5元/平方米。
7月3日，恒大又以35.6億元並配建26萬平方米保障房的代價，投得北京昌平區沙河鎮一居住用地，建築面積逾51萬平方米，樓面價6964元/平方米，溢價率16.67%，這是恒大首次"進京"。
9月4日，恒大再以總價40.4億元、折算達15453元/平方米的樓面價，拿下限價2.2萬元/平方米的豆各莊鄉地塊。以此計算，該地塊所建項目的最高銷售收入為58.4億元，而項目地價已達40.4億元，這意味著地價占銷售收入的比例為69%。恒大必須將建安、銷售、營銷、融資、稅收等其他各項成本控制在總額18億元、平均6110元/平方米以內，才能保持盈虧平衡。
國內著名房地產專傢、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對媒體表示，恒大此次競得地塊，銷售價遠低於市場房價，嚴重壓縮恒大開發利潤。但不會出現"零利潤"，仍存在一定的開發利潤空間。一是保障房部分開發利潤至少在10%；二是限價房地塊在銀行貸款與稅費方面具有優惠政策，可節省大量的開發成本；三是限房價地塊的開發成本隻要控制得當，開發利潤不會低於10%。
就在同一天，恒大又在杭州歷經142輪報價，以25.95億元總價競得蕭政儲出號地塊，折合樓面價10556.5元/平方米。
在前不久的中期業績發佈會上，恒大地產首席執行官、董事局副主席夏海鈞曾表示，目前公司現金流充裕，將重點增加一線項目土地儲備。
CRIC研究中心研究經理朱一鳴表示，恒大並不是第一個"行為反常"的房企，其他專註二、三、四線城市的房企也在今年做出瞭類似的積極轉型。
開發商糧倉充足
佳兆業2013年中報透露，今年以來，已斥資86.5億元獲取土地儲備125萬平方米，其中66億元投向廣州、上海、深圳和杭州。
這幾乎是開發商都洞悉的一個道理，一二線城市的利潤要遠遠高於三四線城市。從抗風險上來說，一二線城市的抗跌性也更強一些。
能去一二線城市的重要原因不外乎開發商的糧倉比較充足。數據顯示，恒大上半年現金總額達419.7億元，加上394.8億元未使用的銀行授信，集團目前可動用現金流達到814.5億元，這是恒大的歷史最好水平。
另縱觀萬科、龍湖、綠地等開發商，今年上半年銷售業績都實現瞭不同程度的增長。
此外一個重要的原因是，通過前幾年的調控，開發商的抗調控能力也在逐年提高，今年變成瞭一個"不差錢"的年份。
今年1~7月份，房地產開發企業到位資金約6.6萬億元，同比增長31.5%。2012年房地產開發企業到位資金約9.6萬億元。
不過，就在7月，中冶集團退台中缺錢急用哪裡借錢瞭南京下關濱江2號地塊，這幅地塊是去年的全國總價地王，也就在今年，雅戈爾(行情，問診)也退瞭杭州的申花地塊。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/08523546927.shtml
留言列表
