煙臺開發區引入BT模式 解決保障房建設項目融資
BT是英文Build(建設)和Transfer(移交)縮寫形式，意即"建設-移交"。所謂BT模式，即政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設驗收合格後移交給業主，業主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。目前，采用BT模式籌集建設資金已經成為項目融資的一種新模式。
煙臺開發區從2012年開始，在安置房建設中引入BT模式。這一決策的作出有何背景？BT模式到底如何操作？有什麼優缺點？記者對此進行瞭調查。
□本報記者吳洪斌隋翔宇本報通訊員郭傳義馬述光
◆探索 開發區引進BT模式
8月7日傍晚，當氣溫隨著太陽的西落而有些下降時，位於煙臺開發區大季傢街道的C-22安置小區建設工地則開始忙碌起來。"協議書上計劃的是2015年9月交付使用，我們這裡總共有30棟安置房的工程量，必須得抓緊時間建設。"安置小區建設單位負責人肖繼生介紹微型創業信貸年息借貸增貸轉貸說。
據瞭解，大季傢C-22安置小區是煙臺開發區引進的第一個BT項目。項目計劃總投資約20億元，規劃總用地面積20萬平方米，建築面積50萬平方米，其中住宅建築面積33萬平方米，容積率1.8,規劃建設住宅30棟3588套，幼兒園1個，配套公建2處，分為ABCD四區的地下車庫1個。經過多輪競價、談判，中國新興建設集團成為該項目的承建方，小區已於今年3月開工。作為BT項目，該安置房建設的成本由承建的中國新興建設集團負責籌集。據肖繼生介紹，根據協議，工程投資在竣工驗收後14個月內分批付清，另外的利息和合理回報則會在兩到三年的時間內付清。而企業如果沒有按時完工的話，則會承擔相應的違約責任。
目前，開發區已在安置房建設中大規模引進BT模式，除大季傢C-22項目之外，位於古現的A-23、A-21小區也在建設中。據瞭解，這兩個小區也屬於BT模式，總建築面積29萬平方米。通過BT招標，煙建集團有限公司獲得兩個小區的承建權。整個建設由煙建集團有限公司籌集資金7億多元組織施工，竣工交鑰匙後兩年內，開發區管委將分批付清工程款。
◆優勢 BT模式節約政府公共資金
作為煙臺市的工業龍頭，開發區隨著城鎮化、工業化進程的加快，其對安置房也保持著大規模的需求。根據開發區住建局統計的數據，目前全區在建的安置小區面積達226萬平方米，而今年安置房缺口就達5000多套。
"此前，開發區采用的模式是交由政府投資的純國有企業業達公司進行建設，該公司僅有20餘人，其中管理工青年創業貸款課程表永和農地貸款地的僅有10人。一般而言，房地產公司一個20萬平方米的項目就至少需要配備這麼多人，僅有的10名專業人員顯然遠遠不能滿足需要。"開發區住房和建設管理局副局長於春光介紹說。
人手不足隻是其中一個方面，資金壓力則是更棘手的問題。雖然作為工業強區，開發區去年的地方財政收入達到46.6億元，在煙臺縣市區中排名第二。但據於春光介紹，目前開發區在建的226萬平方米安置小區如果全部由財政投資的話，一年的資金需求就在30億元左右，顯然壓力巨大。
"除瞭政府直接投資之外，安置房建設還有BT、合作開發、代建、貨幣化安置等模式，但總體而言，BT模式在成本和效率上有著較為明顯的優勢。"於春光說。
據瞭解，在安置房建設的開工前期，正常的施工模式為方案設計、方案審批、地質勘探、施工圖設計、施工圖審查、標底編制、招標投標，然後才能開工建設，這個過程至少需6個月到一年時間。而BT模式在項目立項後、方案設計階段就可以招標選擇BT建設單位，樁基圖紙完成後就可以打樁開工，在這期間可以同步進行施工圖設計和審查。在配套階段，BT模式為房屋建築和小區配套均由一個單位總承包，可以統籌調配、穿插施工，比分別招標、多傢施工單位進場施工能節省工期6個月。
提前交房帶來的不僅是社會效益，在節約成本上很可觀。"按一平方米躲遷費每月20元計算，大季傢街道、古現街道兩個BT項目住宅面積加起來60萬平米，一年可以節省1.4億元的躲遷費，相當於抵消瞭很大一部分融資成本。"於春光說。
成本的降低並不意味著質量的下降。業達實業有限公司經理邵立功認為，BT模式帶來的另一個好處是，由於建築企業需要帶著資金來建設，就把實力弱、資金少的企業擋在瞭門外，因而從側面保障瞭安置房的建設質量。
"過去招標，一般都是本著少花錢多辦事的原則，盡力省下每一分錢，爭取用最少的資金幹最多的活，但往往導致建築品質不高。采用BT模式後，業達公司對門窗、塗料、設備、防水、電梯、外墻保溫等標準，都進行瞭提高。"邵立功說。
◆前景 BT模式可在城鎮化中發揮效用
據瞭解，煙臺開發區於去年年中開始進行BT模式的探討，同年年底確定實施。在當年的招標中，開發區的建設、財政部門向中建三局、五局、六局等大型央企及江浙一帶的大型民企和本地的大型建築企業發出瞭邀請。
"BT建設單位選定後，工期壓力就全在BT單位，資金籌措、施工組織、材料供應、質量控制全部由BT單位負責。由於這種特殊性，我們在篩選企業時也設定瞭較高的門檻，招標的BT單位均為特級建築企業。"於春光說。
在BT模式中，選擇並不是單方面的。於春光認為，開發區之所以推出BT模式就收到企業積極響應，也與區域發展潛力關系密切。目前，開發區萬華、張裕、西港區等一批大項目均處於投入期，預計兩三年投產後會給地方財政收入帶來極大提升。中國新興建設集團的肖繼生就認為，"公司之所以承建開發區的項目，也因為這種發展預期會為企業按期收到回購款提供保障。"
據瞭解，利用自身的這一優勢，煙臺開發區在招標談判中也占瞭上風。最終的談判結果是，開發區隻需要支付融資成本和少量投資回報，粗算起來要比外地同類BT項目低瞭10個百分點的造價。
"不僅是在安置房建設領域，如果政府合理利用，BT模式完全可以在城鎮化和工業化過程中發揮更大的效用。"於春光說。
◆書記點評：工作思路創新促成BT模式煙臺市委常委、開發區工委書記、管委主任王曰義
近幾年，經濟的發展帶動煙臺開發區城市化進程不斷加快，"居者有其屋"是政府首先要為搬遷群眾解決的基本問題。經濟快速發展和群眾需求水平的提高，對安置住房建設提出更高要求，而這些安置住房通過何種方式建設更為科學、有效、經濟？我們通過大量的調研，對部分安置小區探索采用瞭BT模式，有效地解決瞭安置住房不足與建設資金短缺的矛盾。新的建設模式，通過引進大型建築企業，運用他們的人才、技術和管理優勢，提升瞭項目運作效率，提高瞭工程建設質量，有利於引導和吸納社會資金向保障性住房投資的流動，使之成為新的經濟增長點。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08562339269.shtml
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